VIAGER

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De quoi s'agit-il ?

Le viager consiste Ă  vendre un logement Ă  une personne qui verse en Ă©change une rente viagĂšre au vendeur jusqu’Ă  son dĂ©cĂšs imprĂ©visible. La rĂ©partition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffĂšre selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

Toute personne capable juridiquement: Aptitude d’une personne (physique ou morale) Ă  avoir des droits et des obligations et Ă  les exercer elle-mĂȘme (exemples : droit de conclure un contrat, droit d’agir en justice) peut vendre ou acheter un logement en viager.

Le dĂ©cĂšs futur du vendeur, appelé crĂ©direntier, doit ĂȘtre imprĂ©visible. Ainsi, l’acquĂ©reur, appelé dĂ©birentier, ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont Ă©tait atteint le crĂ©direntier au moment de la signature de l’acte de vente.

Si le vendeur dĂ©cĂšde dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considĂšre que l’Ă©vĂ©nement Ă©tait prĂ©visible et que la vente n’est pas valable. L’annulation de la vente peut alors ĂȘtre demandĂ©e par les hĂ©ritiers du crĂ©direntier devant le tribunal.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Dans le cas du viager libre, dĂšs la signature de la vente, l’acquĂ©reur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Dans le cas du viager occupĂ©, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit: Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d’usage du bien vendu. L’usufruit lui permet d’habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d’usage lui permet de conserver l’usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra ĂȘtre occupĂ© par l’acquĂ©reur Ă  partir du dĂ©cĂšs du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Paiement du prix ?

La vente consiste pour l’acquĂ©reur Ă  acheter un logement sans avoir Ă  verser la totalitĂ© du prix le jour de l’acquisition.

Le prix est gĂ©nĂ©ralement constituĂ© d’une somme versĂ©e le jour de la vente appelĂ©e le bouquet et d’une rente viagĂšre que le vendeur perçoit jusqu’Ă  son dĂ©cĂšs.

Le bouquet est la partie du prix payĂ©e comptant Ă  la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Il est librement fixĂ© par les parties et il Ă©quivaut, en gĂ©nĂ©ral, Ă  30% de la valeur totale du bien.

La rente viagĂšre peut ĂȘtre versĂ©e Ă  une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versĂ©e Ă  chacun des vendeurs (Ă©poux ou indivisaires: Personne possĂ©dant, avec d’autres, des droits de mĂȘme nature sur la totalitĂ© d’un bien).

En cas de dĂ©cĂšs de l’un des bĂ©nĂ©ficiaires, la rente peut ĂȘtre reversĂ©e intĂ©gralement au survivant, on dit que la rente est rĂ©versible. Elle peut Ă©galement ĂȘtre rĂ©duite proportionnellement, on dit que la rente est rĂ©ductible.

La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d’avance ou Ă  terme Ă©chu.

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critÚres parmi lesquels :

  • Âge et espĂ©rance de vie du crĂ©direntier
  • Valeur du bien
  • Loyers que pourrait percevoir le crĂ©direntier si le logement Ă©tait louĂ©

Entretien, travaux, impĂŽts ... Qui paye quoi ?

Viager occupé

En l’absence de prĂ©cision dans l’acte de vente, les charges suivantes sont payĂ©es par le vendeur :

  • RĂ©parations et entretiens courants du logement sauf s’il libĂšre totalement le bien vendu
  • Taxes d’habitation, fonciĂšre et d’enlĂšvement des ordures mĂ©nagĂšres
  • Factures d’Ă©nergie
  • Les grosses rĂ©parations sont prises en charge par l’acheteur.

Viager libre

Les charges (factures d’Ă©nergie, taxes, impĂŽts…), l’entretien courant et toutes les rĂ©parations sont Ă  la charge de l’acheteur.

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